Falta de norma técnica para o cálculo da chamada fração ideal é motivo de controvérsia entre moradores, segundo o advogado Rômulo Gouvêa

Calcular o valor da taxa condominial é um assunto que, por vezes, gera dúvidas e até mesmo conflitos. Para chegar a um valor, a grande maioria dos condomínios adota a fração ideal, que em boa parte dos casos deriva do coeficiente de proporcionalidade para definir as quotas atribuídas aos proprietários. São essas quotas que, em valores percentuais, vão definir a participação de cada um nos rateios das despesas de manutenção e conservação.

A explicação é dada pelo advogado especializado em legislação de condomínio Rômulo Gouvêa. Ele esclarece que o coeficiente de proporcionalidade é definido como resultado da divisão entre as áreas construídas. “Em outras palavras, o custo de uma unidade autônoma é obtido pelo que se gastou na construção”, esclarece.

Para elucidar a questão, o advogado se baseia na NBR 12.721/06 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), na Lei 4.591/64 (das Incorporações) e no Código Civil. “A fração ideal é uma expressão numérica que representa a unidade em si, a parte do terreno e das áreas de uso comum da edificação que são atribuídas àquela unidade autônoma, sendo parte inseparável dela, com inscrição obrigatória no registro do imóvel. Já a quota condominial – fixada pela convenção de condomínio – refere-se às despesas ordinárias e extraordinárias da edificação.”

Rômulo Gouvêa diz que, justamente porque não existe uma norma técnica que estabeleça parâmetros matemáticos para o cálculo da quota, essa é uma das questões que mais geram polêmica nas relações condominiais. “Como a quota condominial tem característica diversa do direito de propriedade, ela pode ser alterada, desde que conte com a aprovação de dois terços dos condôminos na alteração da convenção do condomínio”, acrescenta.

A impossibilidade de chegar a um valor exato existe até porque é impossível calcular o consumo de água de cada unidade se não houver medição individual, como cita Gouvêa. “Como não é possível calcular quanto gastam a mais os apartamentos de cobertura, mesmo quando têm mais garagens que os demais apartamentos tipo. Mesmo se houver um cálculo hoje das despesas com os condôminos, ele pode variar com a alteração dos moradores de um prédio”, exemplifica.

Justiça 

Recentemente, o cálculo da fração ideal ganhou destaque devido ao ganho de causa de um condômino dono de cobertura. De acordo com Gouvêa, isso não significa que foi alterada a lei. “A verdade é que em um único processo houve redução da fração ideal devido a um erro na assembleia do condomínio, que aumentou a de uma cobertura que pagava o mesmo valor que o das unidades tipo. Porém, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais corretamente reduziu o valor que a assembleia tinha atribuído no rateio”, diz.

O advogado enfatiza que somente as convenções dos condomínios podem alterar as frações ideais das coberturas. “Nesse caso, a assembleia tomou a decisão sem alterar a convenção. Para alterá-la, são necessários dois terços dos condôminos e a assembleia do condomínio, nesse caso específico, não preenchia esse requisito. Por esse motivo, os juízes reduziram o percentual da cobertura”, reforça Rômulo Gouvêa.

Fonte: Lugar Certo