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A individualização das contas

No ambiente condominial, é costumeiro que a taxa do condomínio compreenda entre as despesas ordinárias o consumo de água, luz, gás e, até, fornecimento de sinal de internet. Em caso de inadimplência do condomínio, o morador fica sujeito às sanções previstas na lei civil e na convenção do condomínio.

Apesar disso, cada vez mais os condomínios têm tomado medidas que visam à conscientização sobre a necessidade do consumo comedido de recursos naturais. Entre elas, está a de individualizar as contas, mediante instalação de um medidor de água /gás para cada unidade /apartamento /casa, como ocorre há anos com a energia elétrica.

O pagamento dessas despesas pode ser feito de maneira segregada, deixando de compor o quadro geral das despesas condominiais, ao mesmo tempo em que são criadas subcontas condominiais, que também serão geridas pela administradora do condomínio.

Essas subcontas, porém, têm caráter cooperativo e de autofinanciamento – seu pagamento depende de recursos dos condôminos. Assim, a inadimplência de um morador pode gerar déficit orçamentário e até impedir a quitação do que é devido às concessionárias de serviços públicos.

E, se há contas em aberto, o fornecimento de serviços essenciais pode ser suprimido, de acordo com a legislação e normas de direito administrativo aplicáveis.

Há quem defenda a impossibilidade do corte de serviços essenciais, com base no artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que serviços públicos essenciais (luz, água, gás) devem ser eficientes e contínuos, não podendo ocorrer cortes, dado o Princípio da Continuidade do serviço público e da intangibilidade da dignidade humana.

Sem dúvida, o assunto é complexo. Porém, é possível que os cortes ocorram desde que exista regulamentação explícita na Convenção Condominial. Para tanto, é necessário convocar uma assembleia e obter a aprovação de no mínimo 2/3 do total dos condôminos, como determina o Código Civil (artigo 1.351).

Também é preciso estabelecer as condições de eventuais cortes, que poderão ser aplicados apenas a condôminos reiteradamente inadimplentes.

Cumpre alertar que as obrigações de pagamento das despesas de consumo individual, quando a cobrança está inserida nas despesas ordinárias de condomínio, são obrigações vinculadas ao condomínio e alcançam, até, futuros proprietários, conforme o artigo 1.345 do Código Civil.

Despesas condominiais ordinárias são aquelas indispensáveis à manutenção do bom estado das partes e bens de uso comum do edifício, entre as quais estão benfeitorias necessárias.

Tanto é assim que, de acordo com o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir proporcionalmente para as despesas do condomínio. Ou seja, uma coisa são as despesas condominiais e, outra, as despesas individuais de cada condômino na área de sua unidade.

A administração do custeio das despesas de consumo individual tem sido realizada pelo condomínio ou por administradoras, em proveito de cada condômino individualmente identificado.

Na prática, essa situação pode não caracterizar obrigações vinculadas a cada unidade e, portanto, elas não poderão, em caso de alienação do imóvel, ser cobradas do novo proprietário, o que reforça a necessidade de corte de fornecimento de serviço, quando ocorrer inadimplência reiterada.

Fonte: Folha do Condomínio

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