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Avaliar corretamente o preço do imóvel é decisivo para garantir a liquidez no mercado

Pesquisas e a escolha certa de um profissional qualificado podem fazer toda a diferença

 José Alberto Rodrigues* /Estado de Minas
Ilustração/EM
A precificação adequada de um imóvel é essencial para uma boa oportunidade de negócio. É claro que quanto maior for o valor de venda, maior será o lucro, porém, o preço deve ser atrativo para o comprador, para que não haja dificuldades para a venda. Na hora de vender ou alugar, a pesquisa e a escolha correta são fundamentais. “De maneira simplista, um dos maiores desafios é precificar conforme o mercado aceite. Em outras palavras, nesses casos, o mercado é soberano”, afirma Leirson Cunha, vice-presidente das Corretoras de Imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

Existem várias metodologias, inclusive científicas, que podem e, muitas vezes, são aplicadas na precificação imobiliária. “Há muitos softwares que já consideram inúmeras variáveis para se chegar a um preço mais justo”, explica. Ele dá o exemplo do Data Secovi, instituto de pesquisas da CMI-Secovi/MG, que oferece informações precisas de transações imobiliárias que ocorreram na cidade. “Esse é um fato concreto, sem especulação, o que proporciona aos profissionais que utilizam essa fonte de dados muito mais assertividade para fazer a avaliação.”

Na hora de avaliar um imóvel para determinar o valor correto para a venda, é preciso salientar que o proprietário deve estar aberto para o profissional selecionado para avaliação. Vinícius Araújo, vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), conta que muitos donos criam expectativas de valores altos para sua casa e se frustram com o valor real. “Num contexto mercadológico, os proprietários sempre têm uma expectativa de valor maior e muitas vezes essa variação é aquém do esperado. E quando os valores são colocados de maneira errada isso pode inflacionar o mercado”, considera. Araújo destaca que o mercado imobiliário tende a muitas oscilações e que é preciso sempre estar atento ao profissional que é contratado.

Além disso, um preço estabelecido fora dos padrões médios para um imóvel similar trará muita dificuldade na hora de encontrar o comprador certo. De acordo com Leirson, a lei universal de oferta e procura é um dos principais fatores para a definição do valor. “No entanto, devemos ter muito cuidado, pois não é porque um imóvel é raro que ele vale mais; às vezes, isso pode ser até um fator limitante”, pondera. Muitas vezes, os atributos intangíveis têm potencial para produzir uma melhor relação de valorização no bem imóvel. “Aquilo que se pode alcançar, que se pode sentir, emoções positivas e, sobretudo, conexão com o contexto da sustentabilidade, tem trazido um maior apelo no fator precificação”, comenta.

Outros fatores determinantes para a precificação de um imóvel são as questões de ordem legal e jurídica, pois podem produzir riqueza ou pobreza, conforme for entendido pelos interesses políticos. “Esses nem sempre são os interesses válidos e que geram progresso para uma sociedade”, avalia. Leirson Cunha chama a atenção para o novo plano diretor que pode ser aprovado em Belo Horizonte. “O caso é que muitos donos de terrenos na capital mineira têm sofrido nos últimos anos com o advento da iminente aprovação da nova lei de uso e ocupação do solo em BH. No nosso entendimento, ela vai na contramão do que se tem compreendido sobre cidades inteligentes”, salienta.

Tanto para venda quanto para locação, tem de ser observado aspectos como vocação do imóvel, ou seja, se é um imóvel que tem vocação mista (residencial ou comercial), ou apenas uma delas. “Neste caso, não há uma visão cartesiana de proporcionalidade, do preço de venda versus valor de aluguel”, frisa o vice-presidente das corretoras. Assim, inúmeros elementos devem ser observados e um profissional imobiliário, que é um conhecedor das leis da cidade e do mercado, poderá fazer estudos de cenários. Eles devem viabilizar as operações de venda e locação para um mesmo imóvel, segundo inúmeros parâmetros, inclusive legais, referendando de acordo com a necessidade do cliente proprietário quais caminhos seguir.

EXPERTISE 

De acordo com Vinícius Araújo, não existe uma receita de bolo com o valor exato do imóvel, por isso é preciso escolher um profissional qualificado. “Um profissional bem capacitado deve conhecer todos os parâmetros para a análise de precificação, como o custo de construção, a localização, vantagens de serviços, entre outros. Ele vai comparar de forma competitiva o valor final do imóvel, com os melhores preços para impulsionar a liquidez do imóvel”, afirma.

Leirson Cunha diz que é preciso ter confiança no profissional que nos atende, assim como buscamos sanar nossas enfermidades com o profissional específico da área da saúde. Com a “saúde” financeira, no que tange investimentos imobiliários, também precisamos ir ao profissional certo. “A informação hoje é uma commodity, pois somos levados a pensar que bastaria pesquisar na internet e pronto; já teríamos o que queremos. Porém, esse é o erro mais clássico que os clientes comentem na hora de avaliar um imóvel. Com isso, começam a se fixar expectativas, ou mesmo já passam a ter impressões que não retratam a realidade que a lei do mercado dita.”

Por isso, a consulta ao profissional especialista poderá poupar inúmeras dores de cabeça, evitando cair no golpe do empréstimo de chaves a qualquer um que se apresente e queira avaliar o imóvel. “As imobiliárias são promotoras de conexões, são o elo de pessoas com interesses comuns, são pontos de referência e são marcos para uma sociedade organizada. Isso porque os legisladores têm recorrido, muitas vezes, à figura dos profissionais da área imobiliária para ajudar na criação do futuro das cidades”, destaca Leirson sobre o papel das imobiliárias nesse processo e no interesse do progresso das cidades Uma dica para uma precificação atrativa é a análise o comportamento do mercado imobiliário e suas variações. “Com toda certeza, as informações sobre o que ocorre na cidade, no bairro ou em uma região influenciam diretamente no preço dos imóveis”, explica o vice-presidente da CMI/Secovi-MG.

* Estagiário sob a supervisão da editora Tereza Caram

Fonte: estadodeminas.lugarcerto.com.br

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