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Compra do imóvel é motivo de atenção

Em época de feirões de imóveis, como a que começou no último dia 3 e terminou no domingo (5), em São Paulo, a aquisição da unidade na planta é a realização de um sonho perseguido durante boa parte da vida de muitas pessoas. Essa expectativa, no entanto, pode ser frustrada se alguns cuidados não forem observados.

Com a multiplicação dos eventos pelo País e a grande oferta de imóveis pelas incorporadoras, construtoras e instituições financeiras, o comprador não deve se deixar levar somente pela beleza da planta ou pelo nome da construtora, ele precisa, principalmente, entender algumas questões antes de fechar o negócio.

Para orientar esses consumidores, os advogados Rodrigo Karpat (foto), especialista em Direito Imobiliário e em Condomínios, e José Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), destacaram alguns aspectos dessas negociações.

Para Tardin, muitas vezes, as pessoas já saem das visitas a esses encontros com o contrato assinado, sem fazer as contas sobre sua real capacidade de pagamento e sem submeter o compromisso assumido à análise de um advogado.

Assunto bastante denunciado pela mídia, Rodrigo Karpat abordou a necessidade do conhecimento sobre os detalhes nem sempre claros dos contratos. Para ele, seja qual for o empreendimento é certo que o consumidor deve ficar atento aos seguintes pontos: prazo de entrega das obras, se a construtora será a mesma do início ao fim do empreendimento, se o empreendimento será construído a preço fechado, se terá patrimônio de afetação, que é o regime pelo qual o terreno e as benfeitorias, que serão objeto de construção, ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora.

O advogado insistiu que é importante o consumidor analisar todas as questões contratuais antes de adquirir unidades em qualquer empreendimento.

Sobre a regularidade da construção

a) Checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada.

b) Se as plantas, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura.

c) Se o terreno objeto da construção possui ônus.

Sobre o contrato

a) Deve mencionar as características do imóvel, tais como qualificação das partes, metragem, preço, forma de pagamento, juros até entrega do empreendimento e após.

b) Verificar se o Memorial Descritivo (documento que descreve material e equipamentos de toda edificação) é parte integrante do contrato, assim como a planta da unidade.

c) Checar o prazo de entrega da obra, bem como a multa por atraso.

Se houver desistência

É proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) a perda de todos os valores pagos no caso de rescisão ou atraso muito longo (artigo 53, da Lei 8.078/90).

Sobre o início da cobrança do condomínio

A cobrança do condomínio não pode ser vinculada ao habite-se. O adquirente só deve ser cobrado a partir da entrega das chaves, a não ser que o atraso esteja relacionado com problema de documentação do consumidor para assinatura do financiamento.

Cobrança de taxas

As cobranças de taxas de assistência jurídica e interveniência (financiamento por banco diverso do indicado pela construtora) não podem ser feitas. Conforme Karpat, a Taxa de Interveniência é venda casada e vedada pelo CDC, artigo 39, inciso I. Em relação à taxa de assistência jurídica, só pode ser cobrada se solicitada pelo consumidor, afirmou o especialista.

Atraso

Sobre o atraso na entrega do imóvel, algumas construtoras se reservam o direito de postergar a entrega da obra em até 180 dias. Esse ato é abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado, disse Karpat.

O advogado orientou que, no atraso, o consumidor pode pleitear danos materiais, morais, lucros cessantes decorrentes de despesas de locação, encargos com a locação de imóvel, até a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, de todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse atraso na sua entrega.

Ainda conforme o Karpat, a indenização a título de lucros cessantes é de aproximadamente 1% do valor do bem por mês. Quanto aos demais danos materiais, eles precisam ser devidamente comprovados.

Geraldo Tardin, do Ibedec, ressaltou a questão da cobrança indevida de juros e correção monetária, alertando que, durante a construção, o reajuste das parcelas só pode ser pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Após a entrega do imóvel a correção pode ser feita por índice inflacionário (INPC, IGP-M etc) e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês, destacou. O presidente do Instituto disse que a cobrança de juros capitalizados e a venda casada são proibidos. A capitalização dos juros aumenta em mais de 20% o preço pago pelo adquirente do bem, no preço final do imóvel, denunciou Tardin.

Outra ilegalidade é a existência no contrato de cláusula que obrigue o consumidor a outorgar procuração para a construtora representá-lo na instituição de condomínio ou na contratação de outros serviços.

Falta de Memorial de Incorporação

Trata-se de documento que prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula antes da venda dos imóveis. Sua falta, implica em multa de 50% do valor pago em favor dos consumidores.

Por fim, Tardin reforçou o alerta de Karpat contra o atraso na entrega dos imóveis. “O prazo estabelecido em contrato não pode ser excedido sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos e são ilegais, quando deixam ao livre arbítrio da empresa os motivos deste atraso, já que não há direito do consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo sem penalidades”, declarou o presidente do Ibedec.

Fonte: Folha do Condomínio

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