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Condômino Inadimplente vota?

Por: ** Daphnis Citti de Lauro

O Código Civil, no artigo 1.335, inciso III, declara que são direitos do condômino, “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Não existe nenhum artigo no Código Civil, no capítulo do “Condomínio Edilício”, que diga salvo nos casos em que a deliberação exija a unanimidade dos condôminos, ou quorum qualificado.

Determinado cartório de registro de imóveis de São Paulo devolveu um título de registro de convenção condominial, com a seguinte exigência:

“Conforme o item 38 da presente convenção, ficam impedidos de votar os condôminos que estiverem em débito com as obrigações condominiais, todavia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, há deliberações que necessitam da aprovação pela “unanimidade” dos condôminos que compõem o empreendimento condominial. Assim sendo, retificar”.

Ocorre que condômino inadimplente não pode votar, e a lei não faz exceções.

Como, salvo engano, não existe nada na doutrina, a alternativa é a jurisprudência.

Há dois acórdãos esclarecedores:

1) Apelação cível nº 486.304.4/8-00 – 4ª Câmara do TJSP – relator Francisco Loureiro – 05/03/2009

Ao tratar sobre o quorum exigido de 2/3 para a compra e colocação de playground no fundo do edifício, explica:

“Ressalte-se, aliás, que os artigos 1.241 e 1.242 falam em ‘aprovação de dois terços dos votos dos condôminos’. Não se trata, portanto, de exigência de quorum mínimo de participantes para a instauração da assembléia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se, na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembleia, e não apenas dos condôminos presentes (excluídos, pois, os inadimplentes) .

2) Apelação cível nº 1187226-0/2 – 33ª Câmara do TJSP – relator Claret de Almeida – 26/01/09

Trata sobre quorum para aplicação de multa, em função de descumprimento reiterado por parte de condômino, com relação a sucessivos atrasos nos pagamentos das cotas condominiais, cuja ementa é a seguinte:

“Despesas de condomínio – Cobrança – Multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil – Requisitos presentes, consistente na reiteração de ato danoso à massa condominial –Observância do quorum exigido (3/4), considerada a vedação de voto, pela Convenção Condominial, imposta a todas as unidades inadimplentes – Admissibilidade – Assembléia que se apresenta soberana para impor tal penalidade – Imposição da multa deferida – Recurso provido para esse fim”.

No corpo do acórdão em questão, comentando a disposição da convenção condominial, na qual existe o impedimento dos condôminos inadimplentes de participar das assembléias e nelas votar, o relator elucida:

“Logo, conforme a sobredita norma, devem ser retirados do cômputo do quorum da assembléia todas as unidades condominiais que se encontravam em estado de inadimplência na data em que foi realizada”.

A conclusão a que forçosamente se chega, com base nas duas decisões acima, é que a exigência do cartório de registro de imóveis não procede, não havendo que se falar em retificação. Para efeito de cálculo, excluem-se os inadimplentes que, por previsão legal, não tem direito de participar nas assembleias, nem de votar.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.dclauro.com.br).

Fonte: Folha do Condomínio

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