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Crescem queixas sobre defeitos em imóveis novos; veja direitos de cliente

Em SP, moradores enfrentam problemas em prédio entregue em setembro. Especialistas explicam direitos dos consumidores e prazos de garantia.

Defeitos como buraco em parede e vidro que veio quebrado não foram consertados em prédio em São Paulo; Moradora Daniela Oliveira está entre os insatisfeitos (Foto: Flavio Moraes/G1 e Arquivo Pessoal)

Defeitos como buraco em parede e vidro que veio quebrado não foram consertados em prédio em São Paulo; Moradora Daniela Oliveira está entre os insatisfeitos (Foto: Flavio Moraes/G1 e Arquivo Pessoal)

Vagas de garagem de tamanho menor do que o previsto, luzes de emergência com defeitos, infiltrações e travamentos no portão automático e no elevador estão entre os problemas enfrentados pelos moradores de um condomínio na zona leste da cidade de São Paulo, entregue no final de 2012.

Defeitos em imóveis novos recém-entregues são comuns. Dados da Associação Nacional dos Mutuários (AMN) apontam que o número geral de reclamações recebidas pela entidade de novembro de 2011 a novembro de 2012 cresceu 35%, para quase 600 queixas, sendo que 10% delas corresponderam a defeitos nos imóveis após prontos ou falta de acesso ao empreendimento (58% são sobre atraso na obra; 19% sobre irregularidade em documentos para financiamento e 13% de cobranças indevidas).

Apesar de a maioria das reclamações ser sobre atraso na entrega da obra, o presidente da associação, Marcelo Augusto Luz, afirma que queixas sobre defeitos são cada vez mais constantes. “O que ocorre hoje é que o construtor vai construindo, vendendo, e não dá conta de tantos imóveis”, avalia.

“O portão do carro não funciona, vive quebrado (…). Sabe as luzes de emergência nas escadas? Está tudo quebrado. Eu tenho direito a uma vaga de garagem onde, na minha escritura, a vaga tem que ter a medição de 10,9 metros. Eles entregaram cada vaga de garagem com sete metros”, reclama a compradora Adriana Alves Alonso, de 39 anos.

Outra compradora, a dona de casa Daniela Lopes de Oliveira, de 27 anos, disse sofrer com falhas no próprio apartamento, como um buraco em uma parede de um quarto e uma torneira da cozinha que está descascada.  O morador do apartamento abaixo do dela, que pediu para não ser identificado, afirma que recebeu o imóvel com o vidro de uma janela quebrado, que ainda não foi trocado. O teto do banheiro ficou sem pintura após a construtora ter aberto um buraco para consertar um vazamento de água. “Desde setembro estou aguardando a troca de vidro (…). No teto, a construtora resolveu arrumar [o vazamento]. Fecharam, só que não foram pintar”, explica.

“Você vê um imóvel novo e aparentemente está tudo ok, parece perfeito. Mas quando você entra, há muitos com problemas hidráulico, elétrico, de elevador, que só vão ser constatados quando você começa a morar” – Marcelo Augusto Luz, presidente da AMN

Responsabilidades

A responsabilidade de consertar esses defeitos é da construtora, desde que respeitados os prazos de garantia para cada tipo de falha (veja nos quadros abaixo). “Você vê um imóvel novo e aparentemente está tudo ok, parece perfeito. Mas quando você entra, há muitos com problemas hidráulico, elétrico, de elevador, que só vão ser constatados quando você começa a morar. Essa responsabilidade é da construtora. Ela tem que ser notificada sobre o problema, esse problema tem que ser resolvido pela construtora. O mutuário tem razão, tem o direito de exigir que isso seja consertado”, explica Luz.

Como exigir os consertos

Antes de assinar o recebimento das chaves, os mutuários fazem uma vistoria no apartamento, marcada com a empreiteira. Nessa hora é possível verificar apenas os defeitos aparentes, ou seja, aqueles que podem ser identificados imediatamente – como um piso quebrado, um acabamento mal feito, uma torneira que não funciona, explicam especialistas.

Tipos de problemas
Defeitos: aqueles que podem ser reparados, como uma torneira mal instalada ou um vazamento na tubulação
Como solucionar?
Entrar em contato com a construtora, registrar a reclamação e pedir o reparo (desde que respeitados os prazos de garantia – veja no quadro abaixo)
Vícios: falhas que não podem ser reparadas, como metragem incorreta de um cômodo (desde que respeitado o limite previsto em contrato, geralmente de 5% da área) ou número total de vagas de garagem menor do que o estabelecido
Como solucionar?
Como não é possível reparar um vício, é preciso chegar a um acordo com a construtora. Sem acordo, o comprador pode pedir a rescisão do contrato, a devolução do dinheiro pago e indenização pelos prejuízos e danos causados na Justiça
Fonte: Secovi e AMSPA


O assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito, sugere, se possível, levar um engenheiro civil para ajudar na vistoria. “A associação alerta que comprador não pegue a chave até que o engenheiro e os moradores façam a vistoria. Todo mundo vai olhando os canos, dando descarga, para ver se tem algum defeito aparente. É importante olhar o piso, medir as janelas, o rodapé”, explica.

Tudo que for encontrado de irregular deve ser anotado e enviado à construtora por escrito (é importante ter um comprovante da reclamação) para solicitar o reparo. Para esse tipo de problema (os defeitos aparentes), o prazo de garantia é de 90 dias após a entrega das chaves.

Brito esclarece, ainda, que há casos em que o defeito não pode ser sanado, como uma metragem errada de um cômodo. “O que é defeito pode ser consertado. Se não tem como arrumar, é impossível, aí já passa a ser denominado um vício”, esclarece. Nesses casos, o advogado explica que é possível buscar um acordo com a construtora, como pedir um abatimento do valor pago. Caso o acordo não ocorra, o comprador tem direito de solicitar a rescisão do contrato e receber o ressarcimento dos valores pagos. É possível, ainda, entrar com ação na Justiça exigindo indenização por danos morais.

A moradora Adriana,por exemplo, se recusou a receber as chaves de seu apartamento – no caso dela, contudo, ela diz que, além dos defeitos no imóvel e as vagas de garagem de tamanho menor que o previsto, também se sentiu prejudicada com cobranças que considera indevidas. Foram os dois motivos que a levaram buscar um advogado.  “Eu me recusei a receber as minhas chaves, eu entrei na Justiça (…). No meu apartamento, os dois quartos estavam com infiltração”, disse. “Eu só vou pegar minha chave perante a Justiça.”

Com relação aos problemas comuns, ela disse que os moradores devem contratar um especialista para fazer um laudo. “A gente fez uma assembleia e decidiu que vai contratar um engenheiro, por fora, para fazer todas as vistorias, para levantar todas as irregularidades, para ele emitir um laudo, para a gente entrar com um processo [na Justiça], porque a construtora não arruma”, desabafa.

Prazos de garantia
Problemas aparentes ou de fácil constatação: Identificados em uma vistoria visual (vidros quebrados; interruptor que não funciona, rachaduras; azulejo fora do padrão; cômodos e paredes em medidas diferentes do contratado)
Garantia: 90 dias após a entrega das chaves
Problemas ocultos:Percebidos ao longo do tempo (goteiras; vazamentos; ruídos; canos que entopem – os defeitos, contudo, não podem ser consequência de mal uso ou falta de manutenção)
Garantia: até um ano a contar da entrega das chaves ou a partir do momento em que o defeito aparecer ou for constatado
Problemas que afetam a solidez e segurança:
Falhas graves (telhado ou varandas que podem despencar; infiltração generalizada; estrutura com risco de desabamento)
Garantia: cinco anos da data da construção. Caso o comprador encontre o problema após o prazo, ele pode entrar na Justiça contra a construtora, desde que prove que o problema não é decorrente do mau uso
Fonte: Secovi e AMSPA


A empreiteira, no caso, é a Atua Construtora. Procurada, a empresa disse que mantém à disposição dos clientes uma equipe de assistência técnica para auxiliá-los. “Existem casos em que a dificuldade de agendamento dessas assistências ocorre em função de disponibilidade dos proprietários dos apartamentos, pois uma vez entregue o imóvel a construtora deixa de ter livre acesso ao condomínio”, afirmou, em nota.  “Vale reforçar que na fase inicial de ocupação do empreendimento, em função de reformas efetuadas pelos próprios condôminos e suas respectivas mudanças, ocorre uma série de imprevistos que podem ocasionar eventuais danos aos apartamentos e áreas comuns, para isso o cliente conta com o apoio da equipe de assistência técnica disponibilizada pela construtora”, respondeu. O edifício se enquadra dentro do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Defeitos ocultos
Os defeitos que só aparecem ao longo do tempo, com o uso, são ocultos e também possuem prazo de garantia – que é de até um ano a partir da entrega das chaves ou a partir do momento em que o defeito aparecer ou for constatado, explica o advogado Brito.

“Mesmo com a vistoria, o desempenho do imóvel, que é seu comportamento do uso, só vai se perceber ao longo do tempo. Por exemplo, o desempenho acústico. O morador só vai saber depois de estar morando. Durante a vistoria, o sistema hidráulico, elétrico, não está em pleno funcionamento, pode após algum tempo surgir problema”, esclarece Carlos Borges, vice-presidente de tecnologia e qualidade do Sindicado da Habitação (Secovi-SP).

Há ainda um terceiro tipo de defeito, que é aquele que afeta a solidez e segurança do prédio, como uma infiltração generalizada ou um risco de desabamento. Nesse caso, o prazo de garantia é de cinco anos da data da construção. “Durante o prazo de garantia, se acontecer algum problema, o ônus da prova é do construtor. Se tiver algum problema e a construtora não é culpada, ela que tem que provar que não é”, esclarece Borges. “Após o período de garantia, não termina a responsabilidade da construtora, mas inverte, o ônus da prova e do consumidor. Se passados sete anos e ele tiver o problema, ele vai ter que provar que o vicio é de origem.”

Brito diz que, nesses casos, o prazo máximo para entrar na Justiça é de 20 anos, contados a partir do momento que o prejudicado constatou o problema e notificou a construtora, de acordo com decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ). De acordo com o Secovi, contudo, o prazo máximo é de 10 anos.

É importante, ainda, que tanto o morador quanto o condomínio fiquem atentos à manutenção, pois se fica provado que os defeitos aparecerem por falta de manutenção, a garantia é perdida.

“A ABNT [Associação Brasileira de Normas Técnicas] obriga a existência de um manual [de uso e manutenção das edificações] e fala até o conteúdo dele. O manual tem que prescrever como a manutenção vai ser feita (…). Existem direitos e obrigações dos dois lados”, diz Borges.

Mesmo com a vistoria, o desempenho do imóvel, que é seu comportamento do uso, só vai se perceber ao longo do tempo” – Carlos Borges, vice-presidente de tecnologia e qualidade do Sindicado da Habitação

Acompanhamento da obra

Luz, da ANM, orienta ainda que os mutuários busquem acompanhar o andamento da obra. “Orientamos que seja feita uma comissão de moradores prévia, antes da entrega da obra, composta por três ou quatro pessoas que tenham disponibilidade para acompanhar a construção mês a mês e verificar se está sendo seguido o cronograma estabelecido no contrato, o número de operários que estão trabalhando, se não está havendo desvio de operários para outro empreendimento”, sugere. “O mutuário pode pedir uma liminar para visitar o imóvel (…). Ele não pode ser impedido, é um ato arbitrário”, acrescenta, caso a construtora não permita a visita.

Muitos lançamentos

O vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP),  Paulo Sanchez, afirma que o aumento de reclamações sobre problemas em prédios reflete o aumento da quantidade de construções nos últimos anos.

Sanchez, diz, ainda, que apesar de o número de construções ter desacelerado no último ano, os lançamentos que estão acontecendo agora ainda reflete o “boom” de empreendimentos no passado.

É importante saber o histórico [da empresa], falar com compradores anteriores (…). O fundamental é comprar de uma empresa que vá te dar uma garantia lá na frente” – Paulo Sanchez, do Sinduscon-SP

“Desde o começo de 2011, os lançamentos diminuíram. As equipes estão treinadas. Todas as empresas já estão preparadas porque já viveram o que aconteceu nos anos de 2005, 2006, 2007 (…). O ciclo de um lançamento de um empreendimento é de três anos entre lançar e entregar, hoje o que acontece é que estamos falando de coisa de 2009 e 2010”, diz.

Ele orienta, contudo, que antes de fechar um contrato, os compradores pesquisem a respeito da construtora. “É importante saber o histórico [da empresa], falar com compradores anteriores (…). O fundamental é comprar de uma empresa que vá te dar uma garantia lá na frente”, sugere.

Na opinião de Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, o importante é a construtora arcar com as responsabilidades quando forem dela. “Não existe obra entregue sem nenhum tipo de problema, todas vão apresentar algum. Acontece que alguns são resolvidos pela construtora e outros não, deixando o consumidor bastante aborrecido.”

Fonte: G1

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