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Fechamento de sacadas com vidro pode ser considerado como nova fachada ou alteração de fachada?

Pergunta: Moro em condomínio que autorizou o fechamento com vidro da sacadas, este fato pode ser considerado como sendo a nova fachada ou alteração de fachada?

Resposta: A Lei 4.591/64, em seu artigo 10, inciso I, já deixava claro que “é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada”, de forma que esta redação foi replicada em sua íntegra pelo artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, abaixo transcrito:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Imbuídos deste pensamento, todas as vezes em que um novo empreendimento é entregue, os condôminos, já na assembleia de instalação, se perguntam: envidraçar a sacada altera ou não a fachada da edificação!? A resposta é um sonoro DEPENDE.

A fachada de toda edificação é criada por um arquiteto e deve seguir um padrão arquitetônico visando agregar valor para o empreendimento. Desta forma, a manutenção do padrão implica em valorização imobiliária, motivo pelo qual, caso uma unidade autônoma promova o envidraçamento de sua sacada sem qualquer autorizarão assemblear, considera-se que, nesta hipótese, ocorreu alteração de fachada, cujo vício, nos termos do artigo 10, § 2.º, da Lei 4.591/64, apenas poderá ser sanado mediante a aprovação de 100% dos condôminos.

No entanto, o condomínio, a fim de evitar a ocorrência de alteração da fachada, poderá convocar uma assembleia com a finalidade específica de definir o padrão a ser utilizado nos envidraçamentos das sacadas das unidades autônomas.

Nesta oportunidade, com vistas a garantir o desempenho da edificação e as cargas adicionais a serem aplicadas, nos termos da Lei 6.496/77, a contratação de um engenheiro civil/arquiteto para a elaboração de um laudo técnico que assegure o cumprimento dos pressupostos da NBR 16259/2014 – Sistemas de envidraçamento de Sacada, é medida que se impõe.

Saliente-se que a legislação aplicável aos condomínios é silente quanto ao quórum necessário para o envidraçamento das sacadas, o que nos conduz à interpretação do artigo 10, inciso I, da Lei 4.591/64, que exige a aprovação de 100% dos condôminos para a alteração do padrão arquitetônico.

Apesar disso, a jurisprudência menos legalista, desconsidera tem desconsiderado o quórum de 100% dos condôminos, eis que proibitivo, tendo passado a entender que, a definição de um padrão para o fechamento das sacadas com vidro não configura alteração de fachada.

Por isso, definido o padrão (tipo e cor dos vidros, tipo e cor das esquadrias, sistema de fechamento) em assembleia, este deverá constar, caso obtido o quórum de 2/3 estabelecido pelo artigo 1.351 do Código Civil, da convenção condominial. Contudo, caso a deliberação tenha sido tomada por maioria simples dos presentes, na forma do artigo 1.353 do Código Civil, a padronização deverá ser inserida no regulamento interno, para que seja observada por todos aqueles que desejarem envidraçar as suas sacadas.

A inobservância ao padrão definido implicará na descaracterização da fachada e sujeitará o infrator às penalidades regimentais e, até mesmo, à deflagração de uma ação demolitória para que a benfeitoria implementada em desacordo seja desfeita.

Karpat & Camacho Advogados Associados
Gustavo Camacho

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