Curitiba: 41 3322-5885 | Canoas: 51 3286-0019 | Salvador: 71 3342-0867
Fundo de reserva

Recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

Recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

Por: Eliane Quinalia

Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual.

Entram nessa conta portões danificados repentinamente e que estejam atrapalhando o acesso de moradores, vazamentos de água que exijam reparos imediatos e outros problemas que precisem de rápida solução.

O que diz a legislação sobre o fundo de reserva

Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. É a Lei nº 4.591/1964, que determina em seu artigo 9º, §3º, alínea “j”, que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção do condomínio,  que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras.

Em geral, a contribuição estipulada para o fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota condominial ordinária. A convenção determina também o prazo de recolhimento da alíquota, se será permanente ou não.

O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças, como fundo de obras, de equipagem e rateios adicionais precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação.

Quórum mínimo e votação do fundo de reserva

O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários.

Outros tipos de fundos podem ser acionados pelo condomínio em assembleia para promover melhorias prediais programadas que envolvam desde reformas à renovação da pintura e no que diz respeito à adequação de áreas úteis. Dentre eles, há fundo de obras, rateios extras (despesas não previstas) e fundo de equipagem (equipamentos e mobiliários).

Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo.

Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão  – mesmo que temporária – de uma das cobranças.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva

O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos.

Via de regra, a recomendação é pela arrecadação de três meses do valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil.

E atenção! Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. No lugar disso, prefira manter o dinheiro aplicado e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que devem ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia.

Quem paga a conta: inquilino ou proprietário?

O pagamento do fundo de reserva é obrigatório aos proprietários. Isso significa que os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança.

Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a Lei, enquanto cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva, fica estabelecido ao locatário o custeio das contas ordinárias do condomínio, tais como:

Uma boa dica para não fazer confusão é lembrar que todas as benfeitorias permanentes e de infraestrutura, como pinturas de fachada, reformas ou adequação de áreas úteis são melhorias que aumentam o valor do bem e, por isso, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos que alugam o mesmo.

Como usar corretamente o fundo de reserva

Antes da utilização do fundo de reserva é importante ressaltar que o administrador ou síndico é obrigado pelo Código Civil a contratar um seguro predial.

Contudo, caso a cobertura do mesmo não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa – o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.

Somente após votação e aprovação com quórum mínimo, será possível determinar os próximos passos para o conserto a partir do provisionamento do valor excedente por meio de rateio.

Para não errar, lembre-se que a utilização do fundo de reserva é permitida apenas para situações emergenciais, ou seja, aquelas que o condomínio não estava esperando como, por exemplo, um vazamento de água, defeito no elevador etc.

Os erros comuns e suas consequências

Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.

O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.

O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais.

Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.

Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.

Dicas

Para evitar desgastes por conta do fundo de reserva, selecionamos algumas dicas para ajudá-lo a administrar melhor a arrecadação. Confira a seguir:

Autoria: Eliane Quinalia. Fontes consultadas: José Carlos Loureiro Junior, sócio da Loureiro & Ramalho Advogados e Ramiro Moura, sócio-diretor da Robotton Administradora.

via https://www.sindiconet.com.br

Portal Curitiba

Endereço: Rua Riachuelo, 31, Cj 1201, Centro - CEP: 80020-250

Tel/Fax: (41) 3322-5885

E-mail: contato@portalcobrancas.com.br


Portal Canoas

Endereço: Rua Domingos Martins, 261, Sala 202, Centro - Canoas - RS

Tel/Fax: (51) 3032-4099

E-mail: contato@portalcobrancas.com.br

Portal Salvador

Endereço: Rua Alceu Amoroso Lima, 470, 11º andar, conj. 1106. CEP: 41820-770

Tel/Fax: (71) 3342-0867

E-mail: contatosalvador@portalcobrancas.com.br

Desenvolvido por Seens Tecnologia da Informação