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Inadimplência condominial

Entenda como é esse processo que pode, inclusive, levar o condômino a perder o seu imóvel  

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Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos como esses pelos quais a economia do país passa, essa questão se agrava, e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes de tal problema é o próprio condomínio como um todo.

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbas para pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É fundamental que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas judicialmente.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, ou do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil.

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março/2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X. Essa alteração na legislação facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, no qual somente após o trânsito em julgado da sentença, o condomínio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos a se concretizar.

Considerando o novo CPC, o juiz irá determinar a citação do executado (devedor) para pagar os débitos em 3 (três) dias, sob pena de ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

Significa dizer que, ajuizada a ação de execução, caso o devedor não pague no prazo de 3 (três) dias, poderá ter seus bens penhorados, inclusive a própria unidade geradora dos débitos condominiais.

O condomínio e seus gestores precisam adotar alguns cuidados para a viabilidade da ação de execução de débitos condominiais no que diz respeito ao seguinte trecho do inciso X, do art. 784: “previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

É de grande relevância, que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Seguindo o processo de execução, caso o devedor não pague nos 3 (três) dias de sua citação e não nomeie bens a penhora, o condomínio pode requerer ao juiz a penhora de tantos bens necessários para satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no caso o condomínio, postula o bloqueio e a penhora das contas bancárias do executado-devedor. Não havendo saldo em conta, já é possível requerer ao juiz a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, onde recaem os débitos.

A partir desse momento, os próximos passos são os seguintes:

O indivíduo que arrematar o imóvel irá depositar o valor em juízo, que servirá para quitar os débitos condominiais, bem como outros débitos inerentes ao imóvel, como por exemplo, débitos tributários (IPTU).

Obviamente que, mesmo com a nova sistemática processual, todo esse procedimento não é tão célere, já que é necessário observar todos os prazos previstos no Código de Processo Civil.

Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

Dr. Marcelo Fonseca – Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.

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