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Inadimplência nos condomínios, tire suas dúvidas

Quando se caracteriza a inadimplência?

A inadimplência, para efeitos de restrição ao direito ao voto em assembleia, pode ser considerada já no primeiro dia após o vencimento do boleto condominial, pois o título encontra-se em mora, ou seja, em atraso. No entanto, algumas administrações consideram que a inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia desde a não quitação do boleto. Nessa linha de interpretação, o período de 30 dias de atraso é tratado como mora. O critério é utilizado pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Ele se baseia nos usos e costumes do padrão de cobrança estabelecido pelas imobiliárias ao longo do tempo”, explica o diretor de condomínios da Associação, Omar Anauate.

Como ficam os direitos e as restrições aos inadimplentes?

O Art. 1.335, Inciso III, do Código Civil, veda ao inadimplente o direito de votar nas deliberações das assembleias. Mas o Inciso I do mesmo artigo respalda o direito dele “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, o que inclui, segundo análise do advogado Cristiano De Souza, piscina e salão de festas, entre outros. Na obra “Sou Síndico, E Agora?”, Cristiano De Souza destaca demais direitos dos inadimplentes: votar despesas de rateio extra; ser escolhido para cargos administrativos, inclusive o de síndico (“Nem sempre o que pode parecer imoral é ilegal”, ressalva o advogado); e participar do sorteio das vagas de garagem.

Quando iniciar a cobrança?

O período mais usual de formalização da cobrança é a partir do 31º dia. Mas cada administração utiliza uma estratégia. De forma geral, há certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobrança amigável e extrajudicial, deixando a judicial somente a partir do 90º ou, mesmo, 120º dia. Até lá, os síndicos podem recorrer a empresas especializadas de cobrança, que atuarão de maneira extrajudicial, enquanto houver possibilidades de negociação. De acordo com o advogado Luís Carlos do Prado, esse intervalo entre 90 e 120 dias antes da ação judicial é utilizado por essas empresas “para se tentar uma composição amigável, pois, na esfera judicial, além do pagamento das custas processuais e honorários do advogado, o condomínio tem que aguardar meses ou anos para a solução do processo”.

A “lei do protesto” continua válida?

Assunto polêmico, a Lei do Protesto (Lei Estadual 13.160/2008) chegou a ser considerada recurso válido de combate à inadimplência condominial, até que o Tribunal de Justiça de São Paulo publicou sentença determinando sua inconstitucionalidade em uma ação de locação. A lei permanece em vigor, mas os especialistas, de forma geral, não recomendam sua aplicação, pelo risco de o protesto vir a ser considerado ilegal, resultando assim em mais ônus aos condomínios.

É possível dar descontos sobre o total da dívida?

Conforme destaca a advogada Laura Rodrigues, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

Mesmo depois de um acordo, a inadimplência permanece?

Aqui, outra questão bastante polêmica. Há especialistas que consideram que o condômino permanece inadimplente enquanto ele não quitar o total da dívida, mesmo que tenha feito acordo e esteja em dia com os prazos acertados. A posição é defendida, por exemplo, pelo diretor de condomínios da Aabic, Omar Anauate. Já o advogado Cristiano De Souza acredita que feito o acordo, e com o pagamento em dia das parcelas, o proprietário deva ser considerado quite com o condomínio.

Fontes: Administrador Omar Anauate e advogados, Cristiano De Souza, Laura Rodrigues e Luís Carlos do Prado. Direcional Condomínios

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