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Manutenção Predial: Negligência com edificação aumenta riscos e custos

A preocupação com a saúde das edificações ganhou corpo após o desabamento de prédios no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo (SP) em princípios de 2012. Pesquisa revela que mais de 60% das ocorrências provêm da falta de manutenção.

Sujeitas à deterioração e degradação, as edificações precisam adotar um plano de manutenção constante, seja ela preventiva ou corretiva. A fim de atender às necessidades e aos quesitos de segurança dos usuários das edificações, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou em 1989 a norma 5.674, que recomenda os passos e os critérios que devem ser adotados na gestão da manutenção predial. “Desde essa época já se falava da possibilidade de acidentes em função da negligência com a manutenção e as vistorias periódicas. E o cenário atual é retratado por muitos prédios com insuficiência na segurança do sistema construtivo”, aponta Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil e diretora técnica do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

A Câmara de Inspeção Predial do órgão em São Paulo realizou uma pesquisa de 2002 a 2007, com a colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado, sobre acidentes prediais nas edificações comerciais e residenciais com mais de três décadas de uso. A partir desse levantamento o órgão produziu um estudo, em 2009, buscando identificar as possíveis causas das ocorrências. A partir da análise, “concluiu-se que 66% dos acidentes eram provenientes de falhas de manutenção e do uso e os outros 34% decorrentes de anomalias construtivas endógenas”, revela Flávia.

Junto com o estudo, a entidade publicou outra pesquisa sobre as edificações residenciais da cidade de São Paulo e do litoral paulista. Foram examinados laudos de inspeção predial de cerca de 470 mil metros quadrados de área e constatou-se que 64% das deficiências eram provenientes de falhas na manutenção. “Dessas, 62% se encontravam em estado de regular a mínimo. 38% foram classificadas como estado crítico, quando anomalias ou falhas colocam em risco a segurança e a saúde e provocam a perda de desempenho e funcionalidade dos sistemas, com aumento de custos operacionais expressivos”, detalha a engenheira.

Entre os maiores problemas identificados, o estudo aponta que 29% das incidências ocorreram nos revestimentos (principalmente de fachadas, como desplacamento e fissuras); 27% estavam relacionadas ao sistema elétrico e para-raios (sobrecarga, curto circuito e falta de aterramento); 18% correspondiam a problemas no sistema de combate a incêndio; 13% se davam na impermeabilização (infiltração); 9% estavam localizados nas deficiências da rede de gás e hidráulica; e cerca 8% eram provenientes de irregularidades estruturais.

Com vistas a conferir maior garantia ao sistema construtivo, a ABNT instituiu recentemente a norma 15.575/2008, que trata do desempenho das edificações residenciais. A norma entrou em vigor no final de 2010 e, segundo Octávio Galvão, engenheiro civil e coordenador da Câmara de Perícias do Ibape, será obrigatória para edificações cujos projetos sejam aprovados a partir de 12 de março de 2013. “O dispositivo determina que o desempenho previsto nos projetos seja plenamente alcançado. Para isso, o morador ou o síndico devem consultar as condições de manutenção indicadas nos manuais de uso e operação das edificações, documentos que têm de ser fornecidos pelos empreendedores e elaborados conforme a NBR 14.037/98″, diz o especialista. Esta outra norma da ABNT trata do conteúdo e das recomendações que devem estar presentes no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.

PREVENÇÃO COM PLANEJAMENTO E CHECK-UP

Para os empreendimentos mais antigos, cujos manuais estão desatualizados ou que não tiveram acesso aos livros das construtoras, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto recomenda aos síndicos contratar a inspeção predial, a qual permite fazer um verdadeiro check-up da edificação. “O check-up predial tem como objetivo determinar as irregularidades que possam lesar a qualidade da edificação. Da mesma maneira que o ser humano precisa realizar exames médicos para diagnosticar possíveis doenças e maus hábitos prejudiciais à saúde, o prédio também tem essa necessidade”, define Neto.

A inspeção não é pontual, mas envolve uma avaliação sistêmica. “Ninguém faz uma vistoria para avaliar somente o telhado, porque o prédio pode estar muito bem de telhado e muito mal de instalação elétrica”, explica, por sua vez, a engenheira Flávia. Normalmente, “o procedimento envolve uma equipe multidisciplinar (eletricistas, engenheiro civil, arquiteto) e o número de profissionais depende da complexidade do prédio”, observa. Os profissionais, além de serem habilitados pelo CREA, devem ser especialistas em diagnóstico, recomenda a diretora técnica do Ibape.

“A vistoria de check-up tem a função de guiar o síndico para ele atuar onde realmente existe o problema e onde há a necessidade urgente”, completa Flávia. Com o laudo da inspeção, o síndico consegue planejar melhor a manutenção: “ele se programa e sobra tempo para analisar os orçamentos, comparar preços e a qualidade de serviços”, ressalta a especialista.

Maurício Jovino é síndico profissional há 11 anos e atualmente administra oito condomínios em São Paulo, incluindo o Edifício Rio, construído há 56 anos no bairro de Higienópolis, região central da Capital paulista. Desde então, o condomínio de alto padrão nunca teve a estrutura reparada, “com exceção das substituições de elevadores e manutenções no sistema elétrico”, diz Jovino. Além disso, nunca houve uma inspeção predial no local, segundo relataram ao síndico os conselheiros do condomínio.

Logo que assumiu a administração do local, no começo de 2012, Jovino começou “do zero” o trabalho de manutenção: contratou uma empresa de engenharia para efetuar a inspeção completa do sistema construtivo. “Planejar uma manutenção baseando-se no laudo de inspeção dá praticamente 100% de segurança tanto para o meu exercício de síndico, quanto para o condomínio e os moradores”, afirma. Com base nos primeiros meses de sindicância, o síndico começou a desenvolver “um cronograma para as intervenções prioritárias e outro para a manutenção preventiva, que incluem os reparos que podem ser realizados em longo prazo”, diz. Jovino pretende ainda firmar um contrato anual com empresa de engenharia especializada em manutenções para que sejam efetuados reparos preventivos a cada seis meses, vistorias pelo menos uma vez ao mês e, ainda, manutenções corretivas quando necessárias.

INVESTIMENTO

No tocante ao planejamento financeiro, o síndico comenta que o ideal é que as manutenções preventivas e corretivas estejam incluídas na previsão orçamentária do condomínio. Mas, normalmente, as pessoas não enxergam a manutenção preventiva como investimento, somente como despesa condominial, ressalva. A diretora técnica do Ibape em São Paulo cita uma pesquisa realizada pelo Conselho Internacional da Construção, na década de 80, com mais de 1.300 edifícios na Europa, que estipula uma evolução progressiva exponencial sobre os custos das manutenções. O estudo, do qual se originou a Lei de Sitter (um parâmetro técnico largamente empregado para a avaliação do custo de reabilitação das construções), “aponta que quanto mais tempo se demora a executar um reparo, mais caro ele fica”. Por exemplo, “no tempo 1 se gasta 5; no tempo 2 o custo sai 25 vezes mais alto; no tempo 3 se gasta 125; e assim progressivamente, em uma razão exponencial de 5″, finaliza a engenheira civil e dirigente do Ibape.

Fonte: Direcional Condomínios

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