As assembleias gerais de condomínio assumem importantíssimo papel na administração interna dos edifícios. Tal importância é uma decorrência do fato de que se trata a Assembleia Geral de condôminos o órgão máximo dentro do condomínio, pois se trata do conjunto de propriedades, representada naquele ato específico.

Cabe ser mencionado, que o corpo diretivo do condomínio é formado, como um País, de três poderes distintos, mas não necessariamente harmônicos entre si, como sejam:

a) o síndico, que representa a toda a comunidade;
b) o conselho fiscal ou consultivo, que dá suporte ao síndico e opina sobre os gastos efetivados e, finalmente,
c) a assembleia geral, que é o órgão que decide a respeito dos temas importantes do dia-a-dia do condomínio, bem como julga recursos a ela apresentados por condôminos que tenham sido multados pelo síndico por condutas contrárias à convenção condominial, ou ao regulamento interno.

As assembleias gerais deverão obedecer à convenção condominial e a lei a partir do momento de sua convocação, com a inscrição dos assuntos que deverão ser debatidos, bem como durante o seu curso, inclusive no momento das votações e, por fim, no que se refere à formalização da ata.

No que se refere à convocação de assembleias gerais, dois importantes aspectos sempre se destacam:

Assembleias Ordinárias – que são aquelas que se realizam obrigatoriamente uma vez por ano, no mínimo, onde devem constar como temas: a) previsão orçamentária e b) prestação de contas.

Nesse caso, cada edifício deverá observar sua própria convenção condominial, a fim de verificar se os mandatos do síndico e dos conselheiros têm duração de um ou dois anos. Dependendo do caso, será também obrigatória a inclusão da eleição do corpo diretivo.

Assembleias Extraordinárias – que ocorrem sempre que for do interesse do condomínio, e como item obrigatório deverá constar o assunto a ser abordado pelos condôminos, a fim de que os mesmos exerçam seu direito de voto.

Quanto à convocação das Assembleias Gerais, tanto as ordinárias, como as extraordinárias, a mesma será feita pelo síndico e, no caso de omissão por condôminos que representarem 1/4 (um quarto) das frações ideais do condomínio.

Votações – como se apuram os votos?

Dependendo do tipo de votação cada unidade autônoma corresponde a um voto, contudo nem sempre a contagem deverá ser feita obedecendo a esse critério, senão vejamos:

• Aprovação de contas, eleição de síndico, aprovação da previsão orçamentária, maioria simples dos condôminos, ou seja, serão computados apenas os votos das unidades que estiverem presentes ao ato e da soma total será dada a conclusão.

• Alteração da convenção: Pela legislação a alteração ou modificação, ainda que parcial, da Convenção do Condomínio é de 2/3 (dois terços) da fração ideal.

• Modificação da destinação da área comum: Nesse caso, o condomínio pretende a alteração do uso de uma determinada área comum, sendo obrigatório o quorum da unanimidade dos condôminos, isto é, todas as unidades autônomas devem estar presentes ao ato, ou se fazendo representar por procuradores, e votarem no mesmo sentido.

• A destituição do síndico por má gestão à frente do condomínio tem como quorum a maioria absoluta, ou seja, metade mais um, dos condôminos que comparecerem ao ato.

• Alteração do Regulamento Interno: Nesse caso há duas situações distintas, a saber: a) se a alteração foi determinada em razão de convocação específica constante de assembléia geral ordinária, bastará a maioria simples dos condôminos presentes ao ato para que a alteração seja aprovada e válida; b) se a alteração ocorrer através de assembleia extraordinária, especialmente convocada para tal finalidade, o quorum é idêntico ao da alteração ou modificação da convenção de condomínio, ou seja, 2/3 (dois terços) da fração ideal.

No que se refere, portanto à apuração dos votos todo cuidado há de ser observado, a fim de não ser provocada irregularidade ou nulidades, que causarão transtornos a toda comunidade condominial.

Dessa forma, cada tipo de votação será apurada de forma diferenciada, com a contagem levando em consideração a fração ideal de cada uma das unidades autônomas.

Há muita confusão no tocante a contagem dos votos, onde verificamos que a maioria pensa que deve ser computada apenas a quantidade de unidades autônomas presentes ou representadas na assembléia geral, mas, como verificamos anteriormente, isso não é fato, mas sim uma exceção.

Quando a votação acaba empatando, onde um determinado número de condôminos vota em um sentido e, por outro lado, o mesmo número de condôminos vota em sentido diverso, há o exercício do chamado “voto de minerva”, ou de desempate.

Esse voto de desempate deverá ser exercido tão-somente pelo presidente dos trabalhos. Assim, se o presidente dos trabalhos também for condômino, naturalmente ele exercerá o direito ao voto de desempate.

A lei é omissa quanto a regulamentar essa situação, mas existem convenções condominiais que retratam a situação e descrevem o modo pelo qual esse direito será exercido.

Devemos lembrar, que quando a lei é omissa a respeito de um assunto, isso não quer dizer que aquela conduta seja proibida. Por outro lado, sempre será importante a observação dos itens obrigatórios constantes da lei, isto é, dos quoruns exigidos para cada uma das votações, que se não observado poderá causar nulidade do ato, ou daquele tema específico.

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).

Fonte: Folha do Condomínio