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Saiba quais os direitos e deveres de proprietário e inquilino

Antes mesmo de fechar o contrato, alugar um apartamento dentro do condomínio exige atenção. Segundo especialistas, além do valor, o proprietário e o possível inquilino devem conhecer as regras de funcionamento do local e entender se corresponde às necessidades. Depois, é importante seguir estas regras e manter o diálogo.

“Vemos inquilinos que acabam atritando com o proprietário e condomínio porque buscam uma coisa e acabam tendo outra”, exemplifica o advogado Rodrigo Karpat. Ele explica que a adequação vale tanto para inquilinos que passarão um longo tempo entre os vizinhos, quanto para quem passará alguns dias. Neste último caso, é recomendável observar se as hospedagens rápidas são bem-vindas no condomínio.

José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) , explica que inquilinos e proprietários precisam seguir o que está previsto na lei de locação (nº 8.245/1991) e o acordado no contrato de aluguel. Além disso, é recomendado que o dono do imóvel entregue uma cópia do regulamento interno e convenção do condomínio para o locatário.

Vagner Alves de Araujo, advogado da Machado Meyer Advogados, explica que inquilinos que moram na locação pagam pelas despesas necessárias para o funcionamento diário do condomínio, como manutenção, salário de funcionários e limpeza. Já o proprietário é responsável pelas extraordinárias, melhorias como pintura de fachada e pagamento de indenização trabalhista por exemplo. Caso o inquilino seja cobrado por algo que não é sua responsabilidade, ele pode reclamar e pedir a correção.

Durante a pandemia atual, a questão financeira tem sido motivo de mudanças entre locações. Karpat comenta que viu pessoas desocupando e buscando imóveis mais baratos e inquilinos e proprietários negociando. “Vi muita gente parcelando ou postergando o aluguel. Não vai deixar de pagar, mas agora será menos por questão de emprego na pandemia”, completa Araujo.

Em julho, a AABIC divulgou uma pesquisa em que 12% dos imóveis para locação residencial estavam vazios no estado de São Paulo. Antes da pandemia, este dado era de 9%. Em agosto, o Agora mostrou que inquilinos que perderam suas rendas precisaram devolver os imóveis por não conseguirem pagar o aluguel. Ainda assim, com base em dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) o número de devoluções nos primeiros sete meses do ano foi 17% menor do que em 2019.

Os especialistas comentam que os principais motivos para despejo envolvem falta de pagamento e quebra de contrato. Além disso, eles explicam que em caso de infração e inadimplência, a unidade será cobrada. Ou seja, o proprietário. Mas essa despesa é repassada para o inquilino, que utiliza o local. Assim, caso o dono do imóvel quite a dívida, ele pode entrar com uma ação regressiva cobrando o morador.

NOS PRÉDIOS | Responsabilidades em torno do aluguel

PROPRIETÁRIO E INQUILINO

- A relação entre eles é estabelecida no contrato e no que está previsto na Convenção e Regimento Interno do condomínio
- As decisões de assembleia também são importantes
- Proprietário deve conhecer as regras de uso do condomínio e repassar para o inquilino
- É recomendado entregar cópias do regimento interno e convenção para o novo morador
- Ambos devem saber o que pode ou não ser feito no prédio antes de fechar o contrato
- Depois disso, é essencial respeitar e usar o local conforme as regras de convivência
- Tenha bom senso
- Conhecer a lei de locação (nº 8.245/1991) é essencial e pode ajudar a resolver questões

DIREITOS E DEVERES

- Estão previstos na lei nº 8.245/1991
- Entre os principais, estão:

Proprietário

- Deve disponibilizar o imóvel conforme a sua destinação e com bom estado de uso
- Por exemplo, para alugar um imóvel residencial, ele deve ter condições de moradia
- Um local com infiltrações e problemas na estrutura não serve para morar

Inquilino

- Deve usar o imóvel com a mesma finalidade que alugou
- Não pode instalar uma loja em um local residencial, por exemplo
- Manter o imóvel em bom estado de conservação

DESDESAS

Proprietário

- Paga despesas extraordinárias, melhorias que servem para agregar valor ao prédio, como:
- Pintura de fachada, decoração natalina, indenizações trabalhistas, fundo de reserva (usado em emergências), equipamento de segurança de incêndio etc.

Inquilino

- Paga despesas ordinárias, que são utilizadas no dia-a-dia do condomínio, como:
- Limpeza do prédio, salário de funcionários, manutenção de elevador etc
- Se o inquilino recebe um boleto cobrando algo extraordinário, como pintura da fachada, pode solicitar a correção da cobrança com a locadora
- Confira o que está incluso no boleto que recebe para não pagar a mais

VOTAÇÕES

Assembleias

- Segundo o artigo 1.335 do Código Civil
- Apenas o condômino (proprietário da unidade) pode votar em assembleia

Enquetes

- Não tem efeito legal, são feitas para saber a opinião dos moradores
- Assim, qualquer um pode participar

PUNIÇÕES

- A relação do condomínio é diretamente com o proprietário da unidade
- Assim, ele responde por qualquer questão que a envolva
- Caso a unidade seja multada ou advertida, o dono é cobrado
- Se o inquilino não pagar, o proprietário faz isso e entra com ação regressiva cobrando o inquilino (já que este cometeu a infração)
- O mesmo acontece caso o inquilino fique inadimplente e deixe de pagar a taxa condominial

Síndico

- O condomínio tem relação direta com o proprietário da unidade
- Assim, caso haja alguma infração, é recomendável comunicar ao proprietário
- No dia a dia, é comum que síndicos façam comunicados e espalhem circulares sobre o funcionamento do prédio
- Neste caso, é recomendável avisar o morador, afetado diretamente por isso
- Não é uma obrigação. Utilizar o quadro de avisos já é suficiente

DESPEJOS

- Entre os principais motivos que levam ao despejo estão:
- Falta de pagamento de aluguel e taxas
- Infração contratual
- Desvio de finalidade da locação

Saída do inquilino

- O morador pode sair antes do fim do contrato desde que avise com, pelo menos, 30 dias de antecedência e pague multa

DOIS TIPOS DE INQUILINO

- Há os inquilinos que usam o local por um longo tempo, ou seja, moram no local
- E os inquilinos por temporada, que pagam a diária
- Neste caso, há algumas situações específicas que variam:

– Eles pagam essas despesas e estimativas de gastos, como energia, em uma conta proporcional que o proprietário inclui no valor da diária

– Assim, ele não paga o condomínio diretamente, mas o proprietário

– Antes de alugar, proprietário precisa saber se hospedagens rápidas são bem-vindas no condomínio

– Antes de alugar, morador precisa ver se o imóvel atende às necessidades dele e seguir as regras

– Caso a locação seja renovada e ultrapasse 90 dias, é preciso adequar o contrato para aluguel residencial

- Quem pretende ficar mais de três meses, deve fazer o contrato correto desde o início

Fontes: José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) ; Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados; Vagner Alves de Araujo, advogado especialista em direito imobiliário da Machado Meyer Advogados

Fonte: Agora Folha

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