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Sem medo do imprevisto

Fundos especiais trazem tranquilidade e garantem que a administração do condomínio possa ocorrer sem sustos

Quando um condomínio mantém um fundo de reserva está se preparando para enfrentar situações emergenciais sem sustos. É o motivo pelo qual muitos síndicos não abrem mão de manter um fundo – ou mais – diferenciado do caixa do condomínio, seja para despesas extraordinárias, para obras ou para o 13º salário dos empregados.

Previsto na maioria das convenções, o fundo de reserva é arrecadado dos condôminos em geral em um percentual de 10% da contribuição mensal ordinária.

Este e outros dados, como destinação dos recursos e um teto máximo de arrecadação, podem estar na convenção ou ser deliberados em assembleia.

José Alexandrino Souza, síndico do Edifício Porto das Palmeiras, no Flamengo,  Rio de Janeiro, é um adepto dessa prática. “Levo muito a sério a questão do provisionamento de reservas para a administração do condomínio”, afirma.

Sem registro de problemas de caixa em quase 15 anos de administração, ele mantém, além da reserva normal, um fundo para obras e outro para o 13º pagamento dos empregados. Cada fundo em uma conta poupança própria. Sem contar outro fundo destinado à quitação das contas de água e luz.

“Estas despesas oscilam mês a mês, o que afeta a previsão orçamentária que é aprovada uma vez ao ano”, explica. Este último fundo fica na conta do condomínio.

Demonstração em balancete – Com um provisionamento garantido para cada despesa, o síndico administra sem qualquer preocupação. No momento, com verba acumulada ao longo de quatros anos, o condomínio está realizando uma obra de impermeabilização de mais de mil metros quadrados no playground, incluindo a troca de piso.

“É uma despesa extra da ordem de R$ 900 mil, e tivemos apenas que aumentar o valor arrecadado agora, para suprir gastos não previstos no orçamento. Mas o grosso da despesa já estava garantido através da poupança que fizemos”, diz.

A criação de uma poupança é por definição a principal função do fundo, que tanto pode ser o de reserva ou o de obra. O mais importante é que eles sejam separados, em rubrica própria, nos demonstrativos para os condôminos.

“A criação de rubricas próprias no balancete do condomínio permitirá maior controle e transparência as contas”, explica Gerson Costa, gerente de condomínio.

Critério é palavra-chave – Ele recomenda critério na utilização dos recursos, para não infringir a Lei do Inquilinato e tampouco abusar da boa fé dos proprietários.

“Síndicos menos atentos, por vezes usam o saldo do fundo de reserva para pagar o 13º salário dos empregados, ou para zerar déficit por inadimplência. Nestes casos, está beneficiando o inquilino, que não contribui para a formação do fundo, e prejudicando o proprietário”, explica.

Solange Santos, advogada e gerente do departamento jurídico do Secovi-Rio, reforça a orientação.

“O fundo de reserva é constituído para cobrir despesas extraordinárias, assim como o fundo de obra; portanto, a arrecadação é paga pelo proprietário. Geralmente, tem destinação especificada na convenção, sendo, na maioria das vezes, para atender gastos emergenciais, que não foram objeto de previsão no orçamento anual.”

Ela acrescenta que, no caso do 13º salário, sendo deliberado na assembleia a utilização do fundo de reserva para seu pagamento, a recomposição do fundo ficará a cargo do locatário, conforme expresso na Lei do Inquilinato (art. 23, X e § 1º, i).

Amparo legal – O Código Civil nada diz sobre os fundos, mas o artigo 22 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) serve de subsídio ao definir que o fundo de reserva tem a função de cobrir as despesas extraordinárias do condomínio, sendo uma obrigação do proprietário constituí-lo.

A mesma lei diz que o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este foi utilizado para cobrir despesas ordinárias, ou seja, as necessárias à administração, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação.

“É por isto que recomendamos que o fundo tenha sua destinação específica para as despesas ditas emergenciais – como consertos de vazamentos, incluídas obras de impermeabilização –, e ainda para os investimentos na valorização do imóvel – como as reformas de fachada –, estas baseadas em orçamentos que sirvam para o cálculo de percentual e tempo necessário de arrecadação”, acrescenta Gerson.

“Algumas convenções estipulam como teto do fundo de reserva o percentual de 50% do orçamento anual. É uma medida que, na ausência de previsão na convenção, pode ser deliberada em assembleia para dar maior serenidade ao controle das contas pelos condôminos”, finaliza Solange.

Dicas para a utilização dos fundos:

  • Consulte a convenção do condomínio para saber se há regras sobre fundo de reserva e outros. Se não houver, consulte os condôminos sobre a necessidade ou interesse em aprovar fundos e regras em assembleia
  • Crie fundos que permitam deixar as verbas da previsão orçamentária apenas para as despesas administrativas.
  • Um fundo próprio para o 13º salário permite que ao final do ano já se tenha em caixa o montante necessário para a despesa, evitando o uso de cotas extra
  • O mesmo vale para obras. Diante da necessidade, ou do interesse, de realizar uma obra de maior vulto, aprove a criação de um fundo que, com base na média de orçamentos obtidos, permita acumular a verba necessária diluída em pequenas parcelas ao longo de um determinado período
  • Dependendo do período em que for necessário acumular uma verba, abra uma poupança para depositar a arrecadação mensal. Para maior controle, cada fundo deve ter uma poupança própria
  • Nos demonstrativos das contas condominiais separe em rubrica própria cada fundo
  • Utilize as verbas referentes a cada fundo para o seu fim específico, evitando problemas seja nas contas do condomínio, seja nas relações entre condôminos e inquilinos

Fonte: iCondominial

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